L’industrie immobilière a tendance à construire davantage de choses loin du chantier. La construction modulaire est une approche possible.

Pour ce projet de construction, les concepteurs et les entrepreneurs ont prévu de fabriquer 75 modules à environ 160 km du site, de les transporter par camion dans la ville, puis de les empiler les uns sur les autres pour compléter un immeuble d’appartements de six étages. Si vous envisagez ce type d’approche pour votre prochain projet, nous aimerions vous faire part de quelques avantages et défis pour vous aider à mener votre projet à bien. Pour plus d’informations, lisez cet article.

Qu’est-ce que la construction modulaire ?

Pour nous mettre sur la même longueur d’onde, nous pensons qu’il est important de réfléchir avant tout à la réponse à la question « qu’est-ce que la construction modulaire ». La réponse est simple : considérez la construction modulaire comme une méthode de construction plutôt que comme un type de produit unique. La construction modulaire est le processus par lequel un bâtiment (qu’il s’agisse d’un appartement, d’un bâtiment commercial, et même de maisons qui commencent maintenant à être construites avec des conteneurs d’expédition) est construit hors site, dans des conditions contrôlées, en utilisant les mêmes matériaux et en respectant les mêmes codes et normes que les installations construites de manière conventionnelle – mais en deux fois moins de temps environ. Le processus consiste en des bâtiments produits en modules qui sont ensuite assemblés sur le site.

Pendant des siècles, la construction traditionnelle a apporté toutes les matières premières – comme les 2×4 et les revêtements de sol – sur le site de construction pour que les artisans les coupent et les assemblent sur le lieu du projet. Dans le cas de la construction hors chantier en général, et de la construction modulaire en particulier, de grandes parties du projet sont fabriquées en dehors du chantier. L’assemblage peut avoir lieu presque partout : de la ville la plus proche à un pays complètement différent. Les modules assemblés sont ensuite expédiés et placés sur le site de travail pour former un bâtiment achevé.

Bien que vous puissiez entendre d’autres décrire cette méthode comme « nouvelle » ou « moderne », elle est utilisée dans de nombreux secteurs depuis des décennies. Plus récemment, elle a fait parler d’elle pour les utilisations multifamiliales (appartements), hôtelières et commerciales. Ce qui rend ces projets modulaires, c’est que les « boîtes » qui sortent de l’usine sont des structures tridimensionnelles avec plancher, murs et plafond. Elles contiennent la plupart des finitions intérieures et des aménagements déjà installés.  Certaines entreprises de construction modulaire utilisent des méthodes courantes de construction en bâtons dans leurs entrepôts ; d’autres utilisent des chaînes de montage robotisées hautement automatisées. Il existe d’autres types de construction hors site qui ne sont pas modulaires, mais nous les étudierons dans un prochain article.

Les avantages de la construction modulaire

Commençons par les nombreux avantages et bénéfices de la construction modulaire.

1. Gain de temps

Il est évident que la construction modulaire permet de réaliser une grande partie des travaux en usine, tandis que les travaux de chantier et les fondations sont réalisés simultanément sur le site. Ce gain de temps permet de respecter le calendrier du projet et d’accélérer le temps de construction tout en restant efficace. L’approche modulaire permet d’économiser de 30 à 60 % du calendrier global.

2. Pas de possibilité de retard dû aux conditions météorologiques

En outre, en fabriquant les modules dans un environnement contrôlé, les inquiétudes concernant les conditions météorologiques qui retardent la construction des unités modulaires sont pratiquement éliminées. Cela offre également aux travailleurs des conditions plus sûres et plus confortables pour être plus productifs et produire un produit de meilleure qualité. En outre, les modules arrivent sur le site, généralement équipés de revêtements de sol, d’armoires, de comptoirs, d’installations sanitaires et électriques et d’appareils électroménagers, ce qui nécessite peu d’efforts et de temps pour être prêt à l’emploi.

3. Pas besoin de stocker les matériaux

Un autre avantage de la construction modulaire est le stockage des matériaux. Lorsqu’un site manque d’espace, par exemple dans un environnement urbain compact comme celui de Philadelphie, il est difficile de mettre en scène et de déplacer les matériaux. Cela entraîne un encombrement, ralentit le travail et crée des problèmes de vol. En construisant les modules dans une usine, les sites de construction peuvent rester plus propres et plus sûrs, et offrir plus d’espace pour travailler et se déplacer librement.

4. Réduction des coûts de main-d’œuvre

Un avantage important et potentiellement controversé concerne l’économie du travail. La main-d’œuvre qualifiée est rare dans le secteur de la construction dans la plupart des endroits et peut être très chère dans les villes pour diverses raisons. Sans entrer dans la politique, cela entraîne de réels défis lorsque l’on tente de faire construire un bâtiment pour un budget et un calendrier donnés. La modularité permet à ces travailleurs qualifiés convoités de rester dans des endroits fixes dans des conditions contrôlées et plus sûres, comme mentionné. Les usines modulaires peuvent être implantées pour attirer ces travailleurs compétitifs et profiter d’un accès important aux matières premières et aux connexions logistiques, comme les autoroutes et les lignes de chemin de fer, courantes dans d’autres industries, comme celle des produits automobiles et technologiques. Les économies de main-d’œuvre peuvent varier considérablement, mais il est possible de réaliser jusqu’à 25 % d’économies sur les coûts de construction.

5. Réduction du volume des déchets

Selon une étude britannique récente, la construction modulaire permet de réduire jusqu’à 90 % les matériaux utilisés. L’environnement étant une préoccupation croissante dans l’industrie de la construction, les stratégies modulaires sont de plus en plus populaires pour limiter la quantité de déchets sur chaque projet. Des efforts sont même faits pour maximiser le recyclage au sein des usines qui assemblent les parties du bâtiment.

Les défis de la construction modulaire

La construction modulaire semble progressive et remarquablement avantageuse. Cependant, comme pour les autres méthodes de construction, il existe de réels défis qui peuvent affecter le succès ou l’échec de votre projet modulaire.

1. Production de masse / Variété limitée

Premièrement, une approche modulaire (pensez à la production de masse) à l’échelle est d’autant plus efficace que les espaces et les produits sont uniformes et répétitifs. Les immeubles d’habitation et les hôtels sont donc naturellement des candidats probables si chaque unité peut être standardisée et empilée. À ce stade de la technologie, essayer de créer des modules distincts ou non répétitifs réduit, et potentiellement fait échouer, les avantages en termes de temps et de coût pour les parties acheteuses et fournisseuses.

2. Nombre plus élevé de décisions complexes / conception en amont

Deuxièmement, la modularité exige que davantage de décisions et une meilleure conception et ingénierie soient prises dès le début du processus. Cela exige que les architectes, les ingénieurs et les entrepreneurs connaissent les subtilités des étapes de fabrication et d’érection des modules. Par exemple, plus le bâtiment est haut (modules plus hauts empilés), plus il faut prêter attention à la façon dont ils sont reliés entre eux pour être alignés et à la façon dont les deux modules et la peau extérieure permettront la compression. (Le poids des modules empilés peut en fait écraser le bois en dessous.) Ce processus de conception en amont oblige les acheteurs et les propriétaires à faire des choix définitifs sur des éléments tels que les finitions et les appareils afin qu’ils puissent être achetés bien avant le début des travaux. Ceux d’entre vous qui connaissent bien le secteur de la construction peuvent y voir un avantage : Vous savez que les modifications apportées tard dans le processus peuvent être un casse-tête.

3. Le processus d’approbation peut être compliqué

Troisièmement, le processus d’approbation peut être compliqué. Quelle que soit la manière dont ils sont construits, tous les projets doivent respecter les lois et codes étatiques et locaux. Toutefois, les codes applicables changent en fonction de la méthode. Certaines régions et certaines juridictions locales sont plus favorables à la production modulaire que d’autres. Dans l’idéal, les modules sont soumis aux codes de l’Etat et peuvent être inspectés et achevés à l’usine, seuls les raccordements et les travaux effectués sur place étant soumis à une inspection locale. Dans les endroits où l’influence des syndicats est forte, la manière dont les entrepreneurs gèrent les relations commerciales peut compliquer encore davantage les phases d’approbation et d’exécution.

4. Peu de fournisseurs sont exposés au risque

En outre, vous concentrez le risque d’exécution du projet sur un ou plusieurs fournisseurs. Les fabricants de modules se sont surtout concentrés sur la fabrication de maisons individuelles comme produits de boulangerie. Bien que le nombre d’entreprises produisant des produits commerciaux et multifamiliaux soit en augmentation, il reste très limité pour celles qui sont intéressées, capables et ont la capacité financière de livrer. Les acheteurs, qu’ils soient propriétaires ou entrepreneurs généraux, doivent faire preuve de toute la diligence requise à l’égard des entreprises avant de conclure un accord qui met tous leurs œufs dans le même panier. Et ils doivent continuer à assurer un suivi diligent tout au long de leur travail. Même en cas de cautionnement, il faudrait un énorme désastre pour passer à un autre fabricant au milieu d’un projet.

5. Coûts de transport et risques

Ensuite, il y a le risque de transport. Comme les modules sont préfabriqués dans une usine située à des kilomètres du chantier, ils doivent être transportés directement sur le chantier ou mis en place à un endroit proche, puis mis en place. Les transporteurs et les monteurs doivent être extrêmement prudents avec chaque module, car un seul accident pendant le transport pourrait nécessiter des réparations ou un remplacement important de l’ensemble du module. Cela pourrait potentiellement retarder toute une séquence d’installation. Pour notre projet de Philadelphie, la livraison, la mise en place et l’installation se sont déroulées assez facilement, avec une fissuration limitée des cloisons sèches intérieures due au levage des modules en place. Ce dommage était facilement réparable, donc pas de quoi s’inquiéter.

Il est important que les entreprises de transport et de montage fassent de sérieux efforts pour suivre les routes et planifier la logistique du déplacement des modules tout au long de leur voyage. Ils ne doivent pas être bloqués par des ponts, des virages serrés, des problèmes de circulation, l’installation de grues et les permis de fermeture temporaire de la route. La taille des modules est généralement limitée en premier lieu par la taille autorisée sur la route (peut-être 3 mètres de large sur 20 mètres de long) et la capacité de la grue disponible (pour soulever jusqu’à 25 tonnes) à travers la profondeur d’un site de projet. Assurez-vous que votre conseiller en assurance travaille également avec un courtier et un transporteur qui connaissent les nombreux risques liés à la construction hors site.

6. Processus de financement difficile

Un autre défi concerne le financement. Comme la construction modulaire exige d’acheter et de fabriquer les choses plus rapidement, les factures sont généralement beaucoup plus importantes au début de la période de construction que les investisseurs et les prêteurs peuvent être habitués à voir et à payer. Il faut donc prendre le temps de travailler avec le fabricant et l’entrepreneur pour comprendre les montants et le calendrier du financement prévu (créer une projection par mois) et l’actualiser au fur et à mesure du déroulement du projet. Cela permettra de s’assurer que des fonds suffisants sont disponibles pour poursuivre le travail et éviter les privilèges du mécanicien. Un point connexe est qu’une personne représentant l’entrepreneur, le propriétaire et la banque doit prévoir de visiter l’usine aux stades de la production pour s’assurer que les fonds sont investis dans vos modules et non dans ceux de quelqu’un d’autre (ceci est applicable à tout type de financement de matériaux stockés et d’achats de préfabriqués).

Si la construction modulaire est bénéfique dans certaines circonstances, elle n’est pas sans poser de problèmes et n’est pas la solution à tous les projets. Cependant, nous sommes certains que vous verrez beaucoup plus de constructions modulaires et hors site à l’avenir.